Rachelle Immobilier
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Guide de la SCPI fiscale en détail : ce qu’il faut connaître pour investir

Envie de placer votre argent dans un produit de la pierre-papier afin de profiter des avantages de l’immobilier tout en réduisant votre impôt sur le revenu ? Optez pour les SCPI ou sociétés civiles de placement immobilier, et plus particulièrement pour les SCPI dites fiscales.

Il existe plusieurs familles de SCPI : les fiscales, les SCPI de valorisation et les SCPI de rendement. Nous allons examiner les particularités des SCPI fiscales dans cet article, ainsi que les informations dont l’investisseur devra être en connaissance afin de profiter sereinement de son investissement.

Les SCPI et leur mécanisme

Afin de mieux comprendre le mécanisme d’une SCPI fiscale, rappelons dans un premier temps ce qu’est une SCPI. Il s’agit d’un titre de propriété émis par une société qui prend en main l’exploitation du produit dans son intégralité. Plusieurs individus s’associent et achètent les parts auprès de la société de gestion. Des fonds sont ainsi réunis afin de permettre à cette dernière d’opérer l’acquisition d’un parc immobilier. C’est ce parc qui sera mis en location auprès de différents locataires. Il inclut des biens de toutes sortes : neufs, anciens, de seconde main, classés patrimoines historiques, à usage d’habitation ou plutôt pour des fins professionnelles, etc. C’est toujours la société de gestion qui collecte les loyers. Elle y déduit ses frais de gestion ainsi que les charges relatives aux travaux d’entretien. C’est ensuite qu’elle reverse la part de loyers à chacun des investisseurs.

Un parc d’immobiliers de logement neufs et anciens

En ce qui concerne la SCPI fiscale, son parc est créé à partir de biens immobiliers à usage d’habitation. Ce sont des biens neufs, des biens anciens classiques ou appartenant à la famille des monuments historiques. Le but des SCPI fiscales est surtout de réduire l’impôt sur le revenu de l’investisseur sans avoir à se soucier de la gestion locative du bien.

L’investisseur peut défiscaliser en diversifiant ses SCPI fiscales. Par exemple en souscrivant :

  • aux SCPI Pinel pour inclure un parc de biens neufs dans son patrimoine. La carotte fiscale est de 21%, de 18% ou de 12%.
  • aux SCPI de déficit foncier pour profiter de la défiscalisation à partir d’un parc de biens anciens à rénover. Les dépenses rattachées aux travaux de rénovation seront déduites de son IR.
  • aux SCPI Malraux pour tirer profit des avantages fiscaux liés à l’exploitation d’un parc de monuments historiques anciens. La défiscalisation est de 22% ou de 30%.

Le revers de la médaille

Attention à certains pièges au niveau des SCPI dont le parc est composé de biens anciens. Par exemple les SCPI Malraux et les SCPI de déficit foncier. C’est à la revente des parts que le bémol se révèle : l’investisseur réalise en effet de la plus-value. Ce gain est la différence entre le prix de cession et celui de l’achat initial. Cette plus-value est taxée, ce qui peut éventuellement éteindre l’ensemble des avantages fiscaux dont l’investisseur aura profité.

Par ailleurs, lors de l’acquisition du parc de biens anciens, la société de gestion ne distribuera pas de revenus à l’investisseur. Les biens en question ne génèrent pas encore de loyers dans la mesure où ils subissent des travaux de rénovation. Il existe donc une certaine carence locative qui est susceptible de grever le rendement de l’investissement. La revente des parts est plus ou moins dépourvue d’intérêt pendant cette période puisque le parc ne génère aucun revenu, donc aucun dividende.

La souscription aux SCPI fiscales doit être étudiée avec soin afin d’éviter les mauvaises surprises. L’analyse sera de préférence effectuée avec un conseiller en gestion de patrimoine.