Rachelle Immobilier
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Quels sont les projets immobiliers pour un investissement ?

Vous souhaitez tirer profit de la pierre, aussi bien en termes de qualité du rendement que d’opportunité de défiscalisation ? Il existe en effet plusieurs véhicules de placement immobilier, que vous pouvez gérer vous-même ou en confier la gestion à un tiers exploitant. Ci-après une synthèse de ces projets immobiliers.

Les investissements immobiliers à gestion déléguée

L’éventail de choix est large, que ce soit dans la catégorie des immeubles à louer nus ou meublés, en mode exploitation directe ou via la pierre-papier. Pour cette catégorie d’investissement, un opérateur au savoir-faire dans la gestion de la pierre intervient dans le pilotage de l’activité.

Les immeubles exploités en direct

Ce sont la plupart du temps les résidences avec services qui font partie des placements immobiliers les plus rémunérateurs. Elles concernent les logements seniors, étudiants, de tourisme et d’affaires. Le meilleur rendement revient aux résidences seniors classiques ou médicalisées qui affichent un taux d’occupation élevé tout au long de l’année, en raison de l’augmentation de la population âgée, en perte d’autonomie ou non. Ce taux de rentabilité est de 4% par an en moyenne, voire plus. Les résidences étudiantes se caractérisent également par leur rendement tout aussi attractif avec la hausse chaque année du nombre d’étudiants qui demandent à y loger.

Maison, L'Accession À La Propriété

Les immeubles exploités via la pierre-papier

On parle plutôt de parc d’immeubles qui est géré par un exploitant ayant obtenu l’agrément de l’Autorité des marchés financiers (AMF). Ce parc devient la propriété commune de plusieurs investisseurs qui ont alors souscrit à des titres de propriété. Les produits les plus connus et les plus porteurs sont les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), avec un rendement moyen de 4% à 4.2% par an, et les organismes de placement collectif immobilier (OPCI), au rendement moins attractif certes mais dont la liquidité est meilleure. On distingue aussi les fonds d’investissement dans la location meublée (FILM) qui utilisent en revanche un parc locatif meublé.

Les actifs immobiliers à gérer soi-même

Il existe aussi de nombreuses solutions suivant lesquelles vous pouvez vous-même gérer l’immobilier. Pour un rendement optimisé, il est préférable de choisir des montages qui permettent de défiscaliser. Exemple :

  • Investir sous la loi Pinel : l’immobilier sera alors neuf et répondra à de nombreuses exigences en concordance avec les conditions d’éligibilité fixées par la loi. Rentabilité : 3.2% environ par an. La loi Pinel est aussi déclinée en Pinel ancien ; le bien de seconde main sera alors rénové pour atteindre les mêmes performances environnementales et énergétiques que le neuf. Le dispositif Pinel aboutit à une réduction d’impôt de 12%, de 18% ou de 21% en fonction de la durée de l’investissement.
  • Investir sous la loi Malraux : dans ce cas, vous placez votre argent dans un bien ancien que vous devez rénover. Des conditions d’éligibilité sont également à respecter, l’immobilier Malraux étant avant tout un bien répertorié « patrimoine historique ». La réduction d’impôt est de 22% à 30%.
  • Investir sous la loi Denormandie : vous achetez un bien ancien suivant certaines conditions et profitez des mêmes conditions de défiscalisation qu’avec la loi Pinel.
  • Investir dans l’ancien afin de profiter du mécanisme du déficit foncier : grâce à ce dispositif, vous pouvez exploter un bien ancien sans condition d’emplacement comme dans le cas du Pinel ancien ou de la loi Denormandie.
  • Investir en démembrement : vous achetez un bien que vous gérez en commun avec un associé. Dans ce cas, vous êtes soit l’usufruitier (qui perçoit immédiatement les loyers), soit le nu-propriétaire. C’est l’investissement en nue-propriété qui est le plus avantageux du point de vue fiscalité et gestion patrimoniale.

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